Договор с «Евро Сити», прочитанный между строк

В статье «Осторожно, «Евро Сити»!», опубликованной в февральском выпуске, мы порассуждали об экономических причинах стремительного перевода многоквартирных домов Владимирского округа от ООО «Жилкомсервис №2 Центрального района» к аффилированному с ним ООО «Евро Сити». И вот к нам в руки попал типовой проект договора с ООО «Евро Сити», предложенный одному из домов Владимирского округа.
Внимательно ознакомившись с договором, мы сделали вывод о том, что, помимо желания уйти от долгов, управляющая организация хочет также оптимизировать свои отношения с собственниками помещений в управляемых домах, радикального сократив свои обязанности и вытекающие из них расходы.

Сами не знаем, чем управляем

Начнём с того, что у договора нет предмета. Управляющая организация обслуживает общее имущество многоквартирного дома. В Приложении №2 к договору («Состав общего имущества многоквартирного дома») должны быть подробно раскрыты следующие аспекты общего имущества дома:
• виды общего имущества (какое общее имущество в доме вообще есть: помещения, входящие в состав общего имущества, фундаменты, стены, лифты, мусоропровод и т.д.);
• количественные характеристики общего имущества (площади помещений, входящих в состав общего имущества, площади фасадов, количество лифтов, мусоропроводов и т.д.);
• качественные характеристики общего имущества (процент износа, дефектная ведомость по элементам общего имущества).
И управляющая организация, и, главное, сам собственник должны знать, в каком состоянии общее имущество дома и отдельные его элементы попадают к новой управляющей организации. Как впоследствии можно будет судить о динамике состояния общего имущества под управлением новой организации, если мы не зафиксировали ситуацию на старте?
На деле в Приложении №2 к договору с ООО «Евро Сити» мы имеем только перечисление видов общего имущества, которое теоретически может быть в доме. Но договор – это не общий курс жилищного права, а основание для управления конкретным домом с конкретным общим имуществом, которого в случае договора с ООО «Евро Сити» как бы и нет.
Эта неконкретность могла бы быть простительна новой управляющей организации, ещё не располагающей технической документацией по дому (старая управляющая организация должна передать её новой). Но, как мы установили в статье «Осторожно, «Евро Сити»!», ООО «Евро Сити» – это лишь новая вывеска ООО «Жилкомсервис №2 Центрального района», которое за многие годы управления домами должно было досконально их изучить, получить всю документацию и в точности знать состав и состояние общего имущества по каждому дому.

Ищите нормы сами

Договор неконкретен и в части видов работ и услуг по текущему ремонту и содержанию общего имущества, которые управляющая организация обязана оказывать.
Ранее, в 2017-2018 годах ООО «Евро Сити», предлагая похожий договор в других районах, хотя бы перечисляла в пункте 1.7 договора конкретные нормативные акты, которыми собирается руководствоваться.
Сейчас же этот пункт 1.7 включает в себя не слишком содержательный абзац о том, что стороны будут руководствоваться законодательством и иными нормативными правовыми актами, действующими на территории РФ.
Почему важны ссылки на конкретные нормативные правовые акты? Ключевыми подзаконными нормативными правовыми актами, регулирующими наши права в отношении текущего ремонта и содержания общего имущества являются:
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»);
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Так, несмотря на однозначную судебную практику, некоторые участники рынка ставят под сомнение применимость Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.
Например, не всякой управляющей организации хочется исполнять пункт 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, который предписывает: «Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа». Очень велик соблазн не применять подробные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда со ссылкой на то, что они, например,
устарели в связи с принятием более поздних нормативных правовых актов.
Вне зависимости от наличия ссылок на конкретные нормативные правовые акты, согласно пункту 2 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления должен быть приведен перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Мы не можем признать, что Приложение №1 к договору, озаглавленное «Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества», содержит такой перечень. Всё, что там есть, – это фразы, начинающиеся словами: «работы, выполняемые в целях…». Целеполагание, однако, у всех разное, и определенным такой перечень назвать никак нельзя.

Неплательщики – головная боль их соседей

Пункт 2.2.2 договора гласит: «Управляющая организация вправе требовать от Собственника (пользователя) внесения платы по Договору в полном объёме в соответствии с выставленными платёжными документами».
Казалось бы, гражданско-правовые взаимоотношения, обязанность требовать долги нигде прямо не предусмотрена, поэтому управляющая организация именно вправе, а не обязана. Однако управляющая организация потому так и называется, что не только обслуживает дом, но и управляет им, то есть действует в интересах собственников помещений в доме.
Составляя договор, ООО «Евро Сити» забыло о важном документе — Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416. Согласно абзацу пятому подпункта «ж» пункта 4 этих Правил, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением такого стандарта, как ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иными словами, подавать в суд на должников – это не право, а обязанность управляющей организации.
Поскольку ООО «Евро Сити» не хочет обременять себя претензионной работой как обязанностью, оно переложило негативные последствия недополучения оплаты на добросовестных плательщиков. Согласно пункту 1.5 договора, «управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества … в пределах финансирования, осуществляемого собственниками (пользователями)». Таким образом, добросовестному плательщику не следует удивляться, когда в проведении обязательных работ, например, в рамках Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ему будет отказано со ссылкой на то, что часть его соседей – неплательщики, и предложено вести претензионную работу самостоятельно.
Конечно же, пункт 1.5 договора противоречит Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 №290, поскольку оно не увязывает обязанность управляющей организации выполнять необходимые услуги работы с долей неплательщиков в доме: неплательщики – это зона риска управляющей организации.

Ремонта не будет, потому что всё ушло на управление

Пункт 2.2.10 договора гласит: «Управляющая организация вправе перераспределять денежные средства, полученные от пользователей помещений по жилищным услугам, между статьями затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества».
Если статьи затрат «содержание общего имущества» и «текущий ремонт общего имущества» действительно довольно трудно разграничить, то статья затрат «управление» – это нечто совершенно иное: самосодержание управляющей организации и основа её прибыли. Соответственно, пункт 2.2.10 договора – это откровенное признание того, что даже в случае, если дом платит исправно, нет никакой гарантии того, что средства, предназначенные на содержание или текущий ремонт, не пойдут напрямую в карман управляющей организации.
При этом нужно понимать, что управленческие расходы и без того будут спрятаны в статьях затрат по содержанию и текущему ремонту. Традиционным является включение в смету по текущему ремонту статьи «управленческие расходы», в том числе у подрядчика. Кстати, ООО «Евро Сити» и само выступает подрядчиком у аффилированных с ним жилкомсервисов, например, ООО «ЖКС №1 Красногвардейского района». Зачем крупным жилкомсервисам, у которых должны быть штатные маляры, кровельщики и т.д., ещё и подрядчики на рядовые ремонтные работы – вопрос риторический.

Совет многоквартирного дома может отдыхать

Согласно пункту 5 части 5, пункту 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, совет многоквартирного дома осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а председатель совета подписывает акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Казалось бы, это надежный способ контроля. Но ООО «Евро Сити» полагает, что придумало остроумный способ обойти эти нормы Жилищного кодекса. В пункт 5.2 договора ООО «Евро Сити» включило следующий пассаж: «Услуги и работы по настоящему Договору за соответствующий расчётный период признаются выполненными Управляющей организацией с надлежащим качеством и принятыми собственниками в случае оплаты их стоимости большинством (более 50%) от числа собственников (пользователей) помещений в
данном доме».

Вы дисциплинированный плательщик и оплачиваете счета в срок?
Значит, согласны на любое качество работ. Вы не согласны с качеством работ и не платите? Да вы злостный неплательщик, заплатите-ка пени!

Древние весомо говорили: «Pacta servanda sunt» (лат.) – «Договоры следует соблюдать». Применительно к сфере ЖКХ эти слова звучат, увы, неубедительно. Но что мы точно можем, так это прочитать договор, который подписываем. Поэтому перефразируем вековую мудрость так: «Pactalegenda sunt» – «Договоры следует читать».

Павел Шапчиц
Фото автора

Поделиться ссылкой: