Как создать ТСЖ?

Методические рекомендации по созданию товарищества собственников жилья.

Настоящие методические рекомендации разработаны МО Владимирский округ в целях оказания методической помощи по созданию товарищества собственников жилья (далее –ТСЖ).

Порядок создания и организации деятельности ТСЖ установлены VI разделом Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД, для обеспечения владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном МКД или данными жилыми домами, а также иной предусмотренной законом деятельности (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

1. Возможность выполнения всех работ своими силами, передачи всех своих функций управляющей организации (актуально для «пассивных» домов, применяется редко) и возможность передачи части своих функций положительно зарекомендовавшей себя эксплуатирующей организации.

2. Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.) идут непосредственно на дом.

3. Люди больше доверяют соседям, нежели посторонним, следовательно, выше вероятность, что каждый будет добросовестно оплачивать услуги ТСЖ, а избранное собственниками правление не будет допускать грубых нарушений.

4. ТСЖ, как представитель собственников, вправе обратиться в суд к старому исполнителю коммунальных услуг о взыскании неистраченных средств, полученных на текущий ремонт.

5. Снижение «круговой поруки». Если жители соседних домов не платят за жилищные услуги это никак не повлияет ни на качество, ни на объемы предоставляемых услуг в вашем доме и не приведет к банкротству ТСЖ.

6. Начинаем «с чистого листа». ТСЖ — это новое юридическое лицо, которое не отвечает по обязательствам предыдущего исполнителя коммунальных услуг.

В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:

1. Придется самостоятельно осуществлять все расчеты или нанимать профессионалов для начисления квартплаты, сбора средств, оплаты в срок работы подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, уплаты налогов, взносов, пеней и т.д.

2. В случае возникновения споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.

3. Сложности в содержании общего имущества потребуют от руководителя изучения технической стороны содержания домов.

4. Кандидата в председатели необходимо тщательно отбирать. Большие возможности ТСЖ связаны и с большой опасностью злоупотреблений со стороны нечестного руководителя.

Обратите внимание! Если ТСЖ передает по договору управления свои функции управляющей организации, то за созданным ТСЖ останутся широкие контрольные функции, которые существенно превысят контрольные функции совета дома или отдельных собственников.

Наиболее распространенной формой работы ТСЖ является привлечение для выполнения самых ответственных работ (например, круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания) обслуживающей организации.

Шаг 1. Подготовка

Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами, правила предоставления коммунальных услуг №354 и правила и нормы технической эксплуатации №170. Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.

Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и в реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания

– пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.

– обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах.

Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который необходимо подготовить заранее для последующего утверждения на общем собрании собственников помещений в МКД. Рекомендуем воспользоваться нашим вариантом.

Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в МКД

Согласно части 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное ОСС может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в МКД либо уполномоченного таким собственником лица, действующего на основании соответствующей доверенности.

Жилищное законодательство не содержит критериев к лицам, которые могут быть избраны председателем и секретарем на ОСС. Включение в состав счетной комиссии председателя и секретаря ОСС допустимо ввиду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников помещений в многоквартирном доме (Минстрой России в письме от 28 февраля 2018 г. N 7252-ЕС/04).

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании, которое может быть проведено посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Если иной способ оповещения соседей был определен общим собранием, например вывешивание на информационных досках, то размещение информации в общедоступном месте следует сфотографировать и заактировать. В дальнейшем такая

предусмотрительность поможет инициатору отстоять законность принятых решений в суде. Образец акта в приложении.

Если вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии в виде отказа вносить изменения в реестр лицензий.

Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.

Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под поспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.

В повестку дня необходимо включить вопрос о создании ТСЖ и об утверждении его устава (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в МКД, проводимое по вопросу создания ТСЖ, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). При этом должна быть обеспечена возможность ознакомления с его текстом. Текст подлежит включению в приложения к протоколу ОСС.

Решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями к оформлению протоколов ОСС утверждёнными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» и в соответствии с п. 4 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях оказания методической помощи собственникам помещений в МКД при принятии решений, связанных с созданием ТСЖ, разработана примерная форма протокола и решения собственника на ОСС и Членов ТСЖ, являющиеся приложением к настоящим методическим рекомендациям.

Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Поэтому после составления протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников, которые проголосовали «За» создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол, либо при проведении собрания собирать подписи на соответствующем подписном листе.

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;

в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме или документы подтверждающие размещение сообщения в ранее утвержденном общим собранием месте;

г) списки присутствующих и приглашенных лиц;

д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей.

Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты, последняя страница должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.

Реквизиты подписи протокола общего собрания включают в себя сведения о фамилии и инициалах лица, проставившего подпись, подпись и дату ее проставления.

В случае принятия решения об утверждении вывешивания на информационные стенды в качестве способа доведения юридически значимой информации до сведения собственников, то вывешивание сообщения о предстоящем собрании и итогов проведенного собрания на информационном стенде подлежит фиксации актами, желательно приложить фотофиксацию.

Оригиналы протокола и приложений к нему необходимо направить в управляющую организацию (ст. 46 ЖК), однако ввиду систематического неисполнения большинством управляющих организаций обязанности по дальнейшему направлению оригинала протокола о создании ТСЖ в жилищную инспекцию инициаторы собраний чаще всего направляют в управляющую организацию копию, а оригинал в орган жилищного надзора для внесения изменений в реестр лицензий.

Также оригинал протокола подлежит предъявлению налоговой службе для регистрации юридического лица. Кроме того, в связи с высокой вероятностью судебных споров по вопросу создания ТСЖ желательно оставить один оригинал протокола у себя для предъявления в суд. В связи с вышеизложенным рекомендуется составлять протокол в 3-х идентичных экземплярах (включая все приложения).

В течение 10 дней считая от даты, указанной в протоколе, необходимо довести до всех собственников в доме информацию о принятых решениях и итогах голосования по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Указанное уведомление размещается в месте, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников доме (в помещении МКД, на досках объявлений на дворовой территории).

Можно в качестве уведомления об итогах ОСС разместить выписку из протокола собрания, содержащую все необходимые сведения. При этом обязательно указать в уведомлении, где можно ознакомиться с копией протокола.

Шаг 3. Проведите общее собрание членов ТСЖ

Согласно пункту 3 части 2 статьи 145 ЖК РФ вопросы избрания членов правления

ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, председателя правления ТСЖ из членов правления ТСЖ находятся в компетенции общего собрания членов ТСЖ (далее – ОС ТСЖ).

Частью 1 статьи 143 ЖК РФ установлено, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

При проведении ОСС можно собрать также у желающих заявления о вступлении в ТСЖ.

Таким образом, после проведения ОСС, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении устава этого ТСЖ, лица, вступившие в члены ТСЖ, вправе провести ОС ТСЖ для

избрания членов правления,

избрания председателя правления ТСЖ (если избрание председателя правления ТСЖ отнесено уставом ТСЖ к компетенции ОС ТСЖ),

избрания членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ,

утверждения плана работ на год,

утверждении на основе этого плана – сметы расходов и доходов,

определения размера платы за содержание жилья на основе этой сметы

принятия решений по иным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции ОС ТСЖ.

К протоколу ОС ТСЖ необходимо приложить реестр членов ТСЖ, составленный на основе заявлений о вступлении в члены ТСЖ.

Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию

Для государственной регистрации ТСЖ следует обратиться с необходимыми документами в ИФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (п. 8 ст. 51 ГК РФ; п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 13 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506).

Для регистрации нужно заполнить заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25. Заполнять надо не все листы, а лишь раздел 1-4, Лист Е, Лист И, Лист Н.

На сайте ФНС можно скачать всегда актуальную версию программы для заполнения заявления о регистрации и инструкцию к ней, чтобы упростить заполнение формы.

Должно получиться заявление на 8 листах, его надо заверить у нотариуса.

К необходимым документам относятся (ч. 2, 5 ст. 136 ЖК РФ; п. 1 ст. 9, ст. 12 Закона N 129-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ по форме N Р11001;

2) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава;

3) устав ТСЖ в двух экземплярах;

4) сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании (собраниях) собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

5) нотариальная доверенность (если с документами обращается представитель);

6) документ об уплате госпошлины;

7) уведомление об использовании упрощенной системы налогообложения (УСН).

Справка. Размер госпошлины

За государственную регистрацию ТСЖ уплачивается государственная пошлина в

размере 4 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 1 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Документы можно представить (п. 1 ст. 9 Закона N 129-ФЗ; п. 5 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 12.08.2011 N ЯК-7-6/489@):

• лично или через представителя непосредственно в налоговый орган либо в МФЦ;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения;

• в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в частности через Единый портал госуслуг или официальный сайт ФНС России.

Также по просьбе заявителя документы могут быть представлены в регистрирующий орган нотариусом в форме электронных документов.

Срок государственной регистрации ТСЖ составляет три рабочих дня со дня представления необходимых документов. ТСЖ считается созданным, а данные о нем считаются включенными в ЕГРЮЛ со дня внесения соответствующей записи в этот реестр (п. 2 ст. 11, п. 3 ст. 13 Закона N 129-ФЗ).

С учетом положений части 7 статьи 46 ЖК РФ в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ указанным налоговым органом, ТСЖ следует представить в Инспекцию и старую управляющую организацию сведения о выборе способа управления МКД товариществом собственников жилья.

После регистрации надо изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, в Пенсионном фонде, фондах социального и медицинского страхования.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Порядок передачи документации обязательно посмотрите в разделе 5 Правил № 416.

Выбранное руководство должно начать работу по заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества, организации аварийно-диспетчерского обслуживания, утверждения штатного расписания в пределах сметы и приему на работу тех, кто будет помогать ТСЖ на условиях трудового договора (чаще всего, это бухгалтер).

С собственниками, не пожелавшими вступить в члены ТСЖ, надо заключить договоры об оказании услуг по управлению домом.

Организуйте начисление и сбор платы за коммунальные услуги (рекомендуем использовать комплексные программные решения), обратите внимание на соблюдение формы платежного документа.

Не забывайте про заполнение ГИС ЖКХ, организацию работы с обращениями жителей, а также с их персональными данными.

Если старая управляющая организация удерживает техническую документацию, то можно обратиться в орган жилищного надзора с жалобой либо сразу в арбитражный суд.

Иногда старая компания не подает заявление в ГЖИ об исключении дома из реестра лицензии, тогда товариществу приходится подавать такое заявление самому. Порядок подачи заявления в таком случае посмотрите в Приказе Минстроя №938/пр.

Познакомьтесь с председателями соседних ТСЖ, узнайте о наиболее частых претензиях контролирующих органов, отношениях с ресурсоснабжающими организациями, банками.

Подумайте над идеей обратиться в суд с иском о взыскании со старой компании неизрасходованных денег.

Действуя по изложенной схеме, вы постепенно наладите работу ТСЖ, и самое трудное останется позади.

Часто на общее собрание также выносятся следующие вопросы:

1. Определение ТСЖ в качестве лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Настоящие методические рекомендации созданы с использованием материалов Жилищного комитета Санкт-Петербурга, с учетом современной правоприменительной и судебной практики. Всегда актуальная версия рекомендаций размещена в группе ВК МО Владимирский округ (https://vk.com/zkh_vladok – раздел документы).

МО Владимирский округ: Сайт: www.ВладимирскийОкруг.рф Группа: https://vk.com/vladimokspb, https://vk.com/zkh_vladok

Телефон: 713-27-88 Почта: sovetvo@mail.ru

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Правды, д. 12

Глава муниципального образования – Тихоненко Денис Викторович

Исполнитель: Тямшанский Николай Борисович.

Устав ТСЖ

Поделиться ссылкой: